關(guān)鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
導(dǎo)讀：
開(kāi)發(fā)商交房五年不辦理房產(chǎn)證，業(yè)主連年上訪投訴仍不得解決，購(gòu)房合同上約定：出賣(mài)人在商品房交付使用后180日內(nèi)，到辦理權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。合同約定變成一紙空文，業(yè)主們到有關(guān)部門(mén)查詢(xún)才得知，他們小區(qū)的土地早已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商二次抵押，如果要開(kāi)發(fā)商不去解押，他們就不可能辦到房產(chǎn)證。
 
案情分析：
2013年前后，百余戶(hù)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的了河南省商丘市某小區(qū)的期房，2014年房子交房后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，并先后用竣工驗(yàn)收備案沒(méi)下來(lái)，政府部門(mén)拖著不給辦等理由一再搪塞前來(lái)詢(xún)問(wèn)情況的業(yè)主，就這樣事情拖延了4年有余，這期間由于沒(méi)有房本，嚴(yán)重影響了一些業(yè)主對(duì)房屋的再次處分，對(duì)此，一些業(yè)主動(dòng)用各處的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，自己小區(qū)的這塊土地早已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，至今未辦理解押，這便是小區(qū)業(yè)主遲遲未能拿到房本的真正原因。
 
律師分析：
一般像這種情況，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，于是在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)之時(shí)將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營(yíng)等種種原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還銀行債務(wù)，于是抵押解除不了，業(yè)主便不能辦理房產(chǎn)證。
 
解決建議：
一、行政訴訟
在本案中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把小區(qū)里的商品房進(jìn)行了預(yù)售，土地使用權(quán)在法律上已經(jīng)歸廣大業(yè)主所有了，基于此情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有權(quán)利把小區(qū)的土地拿來(lái)再次做抵押，相關(guān)職能部門(mén)也不能給開(kāi)發(fā)商辦理土地抵押手續(xù)，根據(jù)國(guó)土資源部《土地登記辦法》的規(guī)定，依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書(shū)、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。按照《土地登記辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交地上附著物權(quán)屬證明，而在本案中開(kāi)發(fā)商顯然沒(méi)有提供，而土地管理部門(mén)的工作人員在辦理土地抵押手續(xù)時(shí)，也沒(méi)有履行必要到現(xiàn)場(chǎng)核查義務(wù)，或者說(shuō)沒(méi)有履行向房管部門(mén)咨詢(xún)房屋銷(xiāo)售情況這個(gè)最基本的工作職責(zé)。致使廣大業(yè)主遲遲辦理不了房產(chǎn)證，這是嚴(yán)重失職、失責(zé)的表現(xiàn)。可以以此為突破口通過(guò)行政查處或者行政訴訟給行政部門(mén)施加壓力，讓政府介入想辦法解決業(yè)主的問(wèn)題。

二、民事訴訟：
開(kāi)發(fā)商由于自身原因?qū)е掠馄谵k證，屬于明顯的違約行為，如果合同中有關(guān)于逾期辦證違約責(zé)任的約定，業(yè)主可以依據(jù)合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，這樣一方面可以督促開(kāi)發(fā)商履行合同，另外也可以爭(zhēng)取合理的違約賠償。 根據(jù)我所辦理案件經(jīng)驗(yàn)，不建議大家先走民事訴訟，民事案件一審很容易一錘定音，而且民事訴訟也很容易牽扯各方關(guān)系，不利于我們維權(quán)，所以還要綜合施壓，以訴訟作為手段，而不是目的，采用多種方式，完善維權(quán)流程來(lái)達(dá)到大家的目的。


預(yù)防性提醒：由于土地使用權(quán)和房產(chǎn)項(xiàng)目是否抵押不列入預(yù)售公示的范圍，公眾一般難以了解，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)估。而購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前，可通過(guò)售樓處、國(guó)土住建部門(mén)詢(xún)問(wèn)樓盤(pán)的土地使用權(quán)是否存在抵押等情況，也可以要求在合同中加大開(kāi)發(fā)商拖延辦證的違約責(zé)任。