2010年郭先生花1000余萬(wàn)元從北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了位于北京順義的精裝別墅。4月，雙方簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同約定，該房屋應(yīng)與2010年11月30日前交付。
在預(yù)售合同中，雙方約定了1.市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水2010年11月30日達(dá)到正常使用；（2）市政雙路供電2010年11月30日達(dá)到正常使用；（3）供暖達(dá)到正常使用；（4）燃?xì)?010年11月30日達(dá)到正常使用；（5）電話通信線2010年11月30日交付，敷設(shè)到戶；（6）有線電視線2010年11月30日交付，敷設(shè)到戶；電話、有線電視、寬帶由原告到相關(guān)部門申請(qǐng)開通；2.其他設(shè)施：（1）公共綠地2010年11月30日交房區(qū)域達(dá)到使用要求；（2）小區(qū)非市政道路2010年11月30日交房區(qū)域達(dá)到使用要求；如果合智開發(fā)商在約定期限內(nèi)未達(dá)到第十二條中承諾的條件，合智開發(fā)商愿意按照《商品房預(yù)售合同》第十三條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。在《商品房預(yù)售合同》附件六裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中合智開發(fā)商告知原告外墻使用材質(zhì)情況；陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）的防滑地磚為意大利蜜蜂或同檔次品牌；地源熱泵的主機(jī)為西亞特或同等檔次品牌產(chǎn)品；合智開發(fā)商將自建天然氣站，使用管道燃?xì)?；小區(qū)給水采取深井供水，一戶一表等內(nèi)容。
同時(shí)，合智公司為出售正在建設(shè)中的商品房，向郭先生展示了商品房建成后的全景，制作了樓盤沙盤，就商品房建成后的狀況、小區(qū)規(guī)劃、共同設(shè)施、綠化、水系等事宜進(jìn)行了全景描述，公開在售樓處予以展示。合智公司還制作了三種戶型的樣板間，詳細(xì)向原告展示說明即將建成的商品房結(jié)構(gòu)、外墻、配套設(shè)施等等。
 
但是，房子建成后，并不像開發(fā)商合同中所宣稱的那樣。
（1）合同中對(duì)于英式與法式外墻所使用的材質(zhì)做出了明確區(qū)分，但開發(fā)商并未按照約定使用外墻材質(zhì)，交付的商品房外墻的色彩和材質(zhì)等與預(yù)售時(shí)展示的樣板間外墻的色彩和材質(zhì)等嚴(yán)重不符；
（2）陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）的防滑地磚并非合同約定的意大利蜜蜂或同檔次品牌；
（3）小區(qū)提供的水質(zhì)嚴(yán)重不符合國(guó)家現(xiàn)行要求，且不間斷停水，根本無法滿足原告日常飲用需求和生活需要；
（4）地源熱泵機(jī)體無法正常運(yùn)行，無法實(shí)現(xiàn)正常生活所需的供暖要求和制冷要求，地源熱泵的主機(jī)并非合同約定的西亞特或同等檔次品牌產(chǎn)品等。
（5）小區(qū)限制王先生每月只能購(gòu)買200立方米的燃?xì)?，而該燃?xì)夤?yīng)數(shù)量無法滿足原告生活正常使用；
（6）開發(fā)商也未提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》；
（7）開發(fā)商配備的供熱與供冷系統(tǒng)至今未調(diào)試合格。
 
【訴訟請(qǐng)求】
業(yè)主郭先生一紙?jiān)V狀，把合智房地產(chǎn)開發(fā)商告上了法庭，請(qǐng)求法院：
1.判令合智開發(fā)商采取相關(guān)措施使原告的飲用水符合國(guó)家和北京市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，履行承諾商品房交付時(shí)上水、下水達(dá)到正常使用的交付義務(wù)；
2.判令合智開發(fā)商將特靈牌的地源熱泵主機(jī)更換為西亞特或同等檔次品牌的地源熱泵主機(jī)并進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)和施工工作以保證原告在采暖期和供冷期的正常使用；
3.判令合智開發(fā)商采取相應(yīng)措施取消燃?xì)夤?yīng)數(shù)量限制以保證原告生活正常使用；
4.判令合智開發(fā)商將原告商品房外墻的現(xiàn)有材質(zhì)和現(xiàn)有窗套、門套的材質(zhì)更換為合同約定的材質(zhì)（英式：面磚、石材、木飾、高級(jí)外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥；法式：石材、高級(jí)外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥），并與樣板間的外墻材質(zhì)、窗套和門套的材質(zhì)品質(zhì)一致；
5.判令合智開發(fā)商將原告的陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同檔次品牌的防滑地磚；
6.判令合智開發(fā)商向原告支付違約金370853.56元（自2010年12月1日起算，暫計(jì)至2011年5月16日）及自2011年5月17日起至合智開發(fā)商實(shí)際履行《商品房預(yù)售合同》第十一條、第十二條約定的合同義務(wù)之日止的違約金；
7.判令合智開發(fā)商將供熱與供冷系統(tǒng)的保修期延長(zhǎng)兩年（自供熱與供冷系統(tǒng)經(jīng)調(diào)試合格并經(jīng)原告對(duì)其正常運(yùn)行簽字認(rèn)可之日起算）；
8.判令合智開發(fā)商按合同約定將原告的可視對(duì)講系統(tǒng)與物業(yè)管理中心的管理主機(jī)相連；
9.判令合智開發(fā)商按合同約定向原告提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》；
 
【舉證質(zhì)證】
庭審中，雙方提交了各自的證據(jù)，并且法院也調(diào)取了一些證據(jù)：
1、 關(guān)于水的問題。法院向順義區(qū)疾控中心調(diào)取了檢測(cè)報(bào)告和評(píng)價(jià)報(bào)告，結(jié)論是水質(zhì)不合格。2012年，小區(qū)取得飲用水衛(wèi)生許可證，但仍然存在異味，郭先生申請(qǐng)對(duì)小區(qū)水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果各項(xiàng)指標(biāo)仍為不合格。
2、 關(guān)于陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）地磚問題。原告提供的證據(jù)有：地磚實(shí)物、照片、蜜蜂地磚的宣傳冊(cè)原件及報(bào)價(jià)單復(fù)印件、北京紅星美凱龍導(dǎo)購(gòu)示意圖、銷售合同、銷售訂單、收銀小票、海關(guān)進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單（復(fù)印件）、收據(jù)、居然之家購(gòu)物指南和導(dǎo)購(gòu)手冊(cè)、國(guó)家建筑材料測(cè)試中心檢驗(yàn)報(bào)告（復(fù)印件），證明意大利蜜蜂地磚系世界知名品牌地磚及該品牌地磚在北京地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格，被告在原告房屋陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）鋪設(shè)的老力仕防滑地磚不是意大利蜜蜂地磚或同檔次品牌的。
3、 開發(fā)商認(rèn)為價(jià)格代表不了質(zhì)量，老力仕地磚產(chǎn)品質(zhì)量合格，符合國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)質(zhì)量要求。
4、 關(guān)于合同第十一條約定的文件問題。原告表示在收房時(shí)被告沒有向其出示規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建筑工程驗(yàn)收備案表、房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，同時(shí)沒有出示和給付其住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，原告稱向被告詢問，該公司人員表示沒有。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，并表示在業(yè)主辦理收房手續(xù)時(shí)，公司將規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、建筑工程驗(yàn)收備案表、房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書進(jìn)行了公示，公示采取的不是張貼形式，而是將上述材料放置于物業(yè)前臺(tái)由業(yè)主翻閱，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表是作為住宅質(zhì)量保證書的附件給付的業(yè)主，業(yè)主在入住資料留存單上對(duì)住宅質(zhì)量說明書和住宅質(zhì)量保證書進(jìn)行了簽收。
5、 關(guān)于可視對(duì)講系統(tǒng)問題。原告主張可視對(duì)講系統(tǒng)功能一直不能全部正常使用，未與物業(yè)管理中心管理主機(jī)相連。被告表示交房前均已開通調(diào)試，因業(yè)主未入住，可視對(duì)講系統(tǒng)存在不安全因素，故均將主板先行拆卸，在業(yè)主裝修完后再行安裝視頻主板，否則裝修過程中也可能存在損壞視頻主機(jī)問題，現(xiàn)已裝修的業(yè)主可正常使用，
 
6、 關(guān)于外墻及窗套、門套的問題。原告主張其購(gòu)買的商品房外墻的現(xiàn)有材質(zhì)和現(xiàn)有窗套、門套的材質(zhì)與雙方合同約定的材質(zhì)以及樣板間的外墻材質(zhì)、窗套和門套的材質(zhì)品質(zhì)不一致，要求被告予以更換，并提供照片、中外建工程設(shè)計(jì)與顧問有限公司出具的設(shè)計(jì)修改通知單復(fù)印件一份予以證明，
 
 
【法院經(jīng)審理認(rèn)為】
1、對(duì)于原告請(qǐng)求被告提供的下水達(dá)到正常使用的請(qǐng)求，因原告就下水存在問題未舉證證明，故不予支持。
2、被告有義務(wù)證明其提供的地磚與意大利蜜蜂屬于同檔次品牌的防滑地磚，但被告未能就此提交相應(yīng)的證據(jù)證明，故對(duì)于原告請(qǐng)求將陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同檔次品牌的防滑地磚的請(qǐng)求，本院予以支持。
3、原告稱收房時(shí)被告未向其出示規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的原告購(gòu)買商品房的面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，并且對(duì)于被告當(dāng)庭出示的上述文件真實(shí)性均不予認(rèn)可，但未提供證據(jù)證明其主張，且原告已實(shí)際收取房屋，故對(duì)于原告該訴訟主張，本院不予支持。因住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表是作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件交付業(yè)主，原告已收取《住宅質(zhì)量保證書》且對(duì)入住流轉(zhuǎn)單和入住資料留存單進(jìn)行了簽收確認(rèn)，現(xiàn)原告主張未收取住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，要求被告提供該表，依據(jù)不足，本院不予支持。
4、關(guān)于可視對(duì)講系統(tǒng)問題。原告主張涉訴房屋的可視對(duì)講系統(tǒng)未按照合同約定與物業(yè)管理中心的管理主機(jī)相連，被告應(yīng)予連接，對(duì)于該可視對(duì)講系統(tǒng)是否與物業(yè)管理中心的管理主機(jī)相連，被告有義務(wù)提供證據(jù)證明，現(xiàn)被告稱已連接，但未提交充足證據(jù)證明，故對(duì)于原告該項(xiàng)請(qǐng)求，本院予以支持。
 
5、關(guān)于外墻及窗套、門套問題。因雙方合同約定外墻：英式：面磚、石材、木飾、高級(jí)外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥；法式：石材、高級(jí)外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥，合同僅就墻體使用材質(zhì)作出約定，且非具體明確，亦無關(guān)于門套、窗套的具體約定，且根據(jù)雙方合同附件十補(bǔ)充協(xié)議第七條第一款約定，出賣人在相關(guān)廣告、宣傳材料、樣板間及其他表述或展示對(duì)買受人均不構(gòu)成任何要約，如與雙方合同及相關(guān)附件不一致的地方應(yīng)以雙方合同及相關(guān)附件所簽訂的內(nèi)容為準(zhǔn)，雙方合同及相關(guān)附件未約定的，以實(shí)際交付的房屋標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，雖然被告表示有部分門套、窗套使用的是GRC材料，但鑒于施工已經(jīng)完畢，涉訴樓房經(jīng)驗(yàn)收合格已投入使用，如再?gòu)?qiáng)行要求拆除后重新施工不符合經(jīng)濟(jì)資源的合理利用原則，且門套、窗套的使用未對(duì)原告所購(gòu)商品房的質(zhì)量或使用功能造成實(shí)質(zhì)影響，故對(duì)于原告要求更換其所購(gòu)商品房外墻和窗套、門套的材質(zhì)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
 
6、關(guān)于燃?xì)夤?yīng)限制問題。因原告與被告之間并不存在燃?xì)夤?yīng)關(guān)系，原告應(yīng)向相應(yīng)的提供燃?xì)夥?wù)的主體另行主張，故對(duì)于原告主張取消燃?xì)夤?yīng)數(shù)量限制的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)采取合理維修措施使原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的飲用水達(dá)到國(guó)家及北京市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
二、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的特靈牌地源熱泵主機(jī)更換為西亞特或同等檔次品牌的地源熱泵主機(jī)并進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)和施工工作以保證原告郭田明在采暖期和供冷期的正常使用，并自調(diào)試合格之日起對(duì)該供熱與供冷系統(tǒng)保修兩年；
三、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同等檔次品牌的防滑地磚；
四、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的可視對(duì)講系統(tǒng)與物業(yè)管理中心的管理主機(jī)相連；
五、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)向原告郭田明支付違約金十二萬(wàn)六千五百元；
 
【京云點(diǎn)評(píng)】
在價(jià)值比較高的房屋比如別墅、高端小區(qū)，雖然價(jià)格很貴，但同樣存在房屋質(zhì)量、竣工驗(yàn)收、延期交房等諸多問題。而證據(jù)的保留和取得對(duì)于解決這些問題又是非常非常重要，業(yè)主遇到這些問題時(shí)應(yīng)及時(shí)咨詢律師，讓律師提供調(diào)查取證和證據(jù)保留的專業(yè)意見，待到訴訟時(shí)可以最大程度的維護(hù)自己的利益。