根據(jù)2019年3月28日央廣網(wǎng)報(bào)道：北京市東城區(qū)國(guó)瑞·紫金臺(tái)的房產(chǎn)項(xiàng)目，2015年業(yè)主購(gòu)買此項(xiàng)目房屋時(shí)注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓。并且在在房屋交易、使用整個(gè)過(guò)程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業(yè)辦公類項(xiàng)目，上市交易要受到北京市2017年相關(guān)規(guī)定的限制。

　　北京京云業(yè)主維權(quán)律師團(tuán)第一時(shí)間關(guān)注了此事件，并根據(jù)多年承辦商品房案件經(jīng)驗(yàn)，提出獨(dú)家分析如下：

該項(xiàng)目的違法性分析

1、開(kāi)發(fā)商擅自變更土地性質(zhì)屬嚴(yán)重違法行為

　　根據(jù)新聞顯示，有的業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到了政府相關(guān)文件顯示是住宅用地，并且在其后整個(gè)房屋交易、銀行貸款、戶口遷入等整個(gè)辦理方式都跟住宅用地一樣。從這點(diǎn)可以推測(cè)，開(kāi)發(fā)商在取得該地塊時(shí)應(yīng)當(dāng)簽訂的是居住用地出讓合同。并且在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，與市政簽訂供水、供氣等合同及銀行貸款合同都是以住宅用地的性質(zhì)簽訂的。

　　可能是為了規(guī)避限購(gòu)政策，國(guó)瑞城的開(kāi)發(fā)商在樓盤即將上市時(shí)通過(guò)違法手段變更了土地性質(zhì)，使得該項(xiàng)目變成了同時(shí)具有不限購(gòu)、能落戶、入學(xué)等兼具商業(yè)用地性質(zhì)和居住用地性質(zhì)雙重優(yōu)勢(shì)的“四不像”項(xiàng)目。

2、開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳

　　開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)雖然合同中寫明房屋用途是酒店式公寓，但同時(shí)在廣告中又以70年住宅大產(chǎn)權(quán)、可落戶、可入學(xué)、可正常辦理銀行貸款等進(jìn)行宣傳，并且業(yè)主也確實(shí)按照住宅程序正常辦理下來(lái)了。這就會(huì)讓業(yè)主誤認(rèn)為本項(xiàng)目就是普通住宅項(xiàng)目，而對(duì)寫明的酒店式公寓性質(zhì)視而不見(jiàn)。

3、政府涉嫌違規(guī)變更土地性質(zhì)行為

　　不管此地塊原本是住宅用地后期變更為商業(yè)用地還是原本是商業(yè)用地后期變更為住宅用地，都需要經(jīng)過(guò)政府審批，而此項(xiàng)目明目張膽的進(jìn)行虛假宣傳還沒(méi)有受到處罰，表明政府存在監(jiān)管失職和違法變更土地性質(zhì)的行為。

國(guó)瑞城業(yè)主該如何維權(quán)？

1、申請(qǐng)調(diào)查該項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)出讓合同

　　開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)取得該地塊使用權(quán)時(shí)需要在《土地使用權(quán)出讓合同》中寫明該出讓宗地的用途，是住宅用地還是商業(yè)用地。從現(xiàn)在情況可知，該地塊必然經(jīng)歷過(guò)出讓合同的變更，律師需要調(diào)查變更前后的出讓合同及立項(xiàng)、規(guī)劃等一系列前置性文件來(lái)判斷問(wèn)題出現(xiàn)在哪個(gè)環(huán)節(jié)、主要是誰(shuí)的責(zé)任。

2、要求住建部門等主管機(jī)關(guān)對(duì)對(duì)該項(xiàng)目違法之處進(jìn)行查處 3、根據(jù)相關(guān)證據(jù)提起確認(rèn)行政行為違法等行政訴訟

4、向工商局和消協(xié)等機(jī)構(gòu)投訴開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳行為

國(guó)瑞城業(yè)主的權(quán)利有哪些？

要求退房并取得賠償

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《合同法》相關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)商未告知業(yè)主私自進(jìn)行規(guī)劃的變更屬于根本違約行為，業(yè)主有權(quán)要求退房，并且開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任

　　北京京云業(yè)主維權(quán)律師團(tuán)是全國(guó)知名商品房業(yè)主維權(quán)團(tuán)隊(duì)，擁有房地產(chǎn)專業(yè)資深律師十余人，累計(jì)代理業(yè)主維權(quán)類案件百余件，為客戶挽回經(jīng)濟(jì)損失上億元。