中國業(yè)主維權網文章導讀：酒店式公寓投資養(yǎng)老被坑？進入售后包租這個華麗陷阱以后，業(yè)主怎樣維護利益？

第一部分、酒店式公寓投資養(yǎng)老，一個華麗的陷阱。
1、2012年北京的吳某看到“公寓投資養(yǎng)老”的廣告，她從售樓處工作人員那里得知，買一套升值空間非常大的酒店式公寓，只需要支付市場價50%的價款，其余的房款由“售后包租”的形式提供，也就是開發(fā)商將你買到的房子租出去，用租金來支付余下的月供。等于你只需要支付一半的錢，你就擁有整個房子的產權。等這個房子出租10年以后，房屋就完全歸業(yè)主所有。這種投資養(yǎng)老方式太劃算了！

2、經過銷售人員的忽悠，吳某東拼西湊，湊足了首付款。并且與開發(fā)商指定的銷售公司簽訂《委托管理經營協(xié)議》。從2012年末開始，這家公司向吳某支付租金，就這樣持續(xù)了三年。2015年底，該銷售公司以各種理由拖欠租金。又過了四個月，該公司完全停止支付租金。但是銀行還在催促吳某還房貸。不僅吳某，還有很多業(yè)主有同樣的遭遇，大家去找銷售公司討說法。不久之后，銷售公司倒閉了。京云房產律師團了解到業(yè)主們又去找開發(fā)商，然而開發(fā)商說業(yè)主與銷售公司簽的合同，與開發(fā)商沒關系。并且“售后包租”合同不是“商品房買賣合同”，開發(fā)商不承擔法律責任。幾十名業(yè)主找到京云房產律師團，尋求法律幫助。

第二部分、售后包租靠譜嗎？
1、售后包租是什么？
售后包租就是業(yè)主支付部分房款購房，將房屋租出去，以租金形式支付余下的房款。但是業(yè)主所購房屋，要由開發(fā)商承租，或者開發(fā)商委托其他合作公司出租，并支付固定回報的銷售方式。其實，我國法律是明確禁止“售后包租”的。

2、法律對“售后包租”如何規(guī)定的？
根據《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定，用售后包租或者變相售后包租形式出售房屋，是法律明令禁止的。以售后包租形式出售尚未建成的商品房是違法的，所簽訂的租房合同無效。

3、“售后包租”為何屢禁不止？
（1）開發(fā)商采用“售后包租”的形式銷售房屋，可以使商品房在短時間內脫銷，并能快速回籠資金。
（2）雖然違規(guī)的開發(fā)商會被處罰，但是《商品房銷售管理辦法》只是住建領域的部門規(guī)章，而《合同法》是國家的法律，《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定并不能作用于《合同法》。也不能作為商品房買賣合同無效的法律依據。這對于開發(fā)商來說，風險是非常小的。

4、“售后包租”對業(yè)主的法律風險有哪些？
（1）雖然表面看，業(yè)主只需要支付部分房款，就能得到整個房屋產權。但是很難獲得預期的收益。因為如果開發(fā)商的樓盤銷售的不好，或者出現其他經濟糾紛，業(yè)主很難得到持續(xù)的利益回報。
（2）京云房產團認為，“售后返租”的維權是有一定難度的，如果銷售公司經營不善，業(yè)主有可能拿不到租金。如果業(yè)主在十年以后才有房屋使用權，是很難發(fā)現房屋質量問題的。

5、開發(fā)商的廣告宣傳有法律效力嗎？
許多業(yè)主想知道，開發(fā)商的廣告宣傳沒有寫到合同里，有法律效力嗎？開發(fā)商是否應該為其廣告宣傳的后果承擔法律責任呢？京云了解到《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的廣告宣傳屬于要約邀請。但是以下內容屬于要約：對規(guī)劃范圍內的房屋和相關設施的說明和承諾、對商品房價格與合同訂立有重大影響的內容。即使以上兩條內容并沒有寫入合同，也視為合同內容。

6、業(yè)主們遇到“售后包租”如何維護自身利益呢？
（1）要求銷售公司繼續(xù)履行合同，給付房屋租金。如果銷售公司破產，無力支付租金。業(yè)主努力的參與到清算中，爭取彌補自己的租金損失。
（2）業(yè)主主張與銷售公司解除合同，收回商品房。
（3）業(yè)主也可以向住建主管部門舉報開發(fā)商的違法行為。并爭取自己的補償。中國業(yè)主維權網