在我國(guó)廣大的農(nóng)村地區(qū)，由于歷史和風(fēng)俗習(xí)慣以及當(dāng)?shù)卣叩仍颍麄€(gè)村不辦理房產(chǎn)證或者是某家某戶超面積建房都是一種常態(tài)，到律所咨詢的當(dāng)事人說(shuō)的最多的一句話是：我們那里都沒有產(chǎn)證的!我們那里都是這樣的!我們那里多多少少都超本上面積的!

　　那么，這些無(wú)證的房子或者是超過(guò)“紅本”上的附房，是違章建筑還是合法建筑?如果房子遇到拆遷了，我可以得到補(bǔ)償嗎?這應(yīng)該是廣大被拆遷人最關(guān)心的問題。

　　京云房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)針對(duì)此普遍現(xiàn)象，向廣大被拆遷人簡(jiǎn)單闡明其能否得到合理補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。

　　1、甲問：律師，我這個(gè)房子在當(dāng)初建造的時(shí)候，是向村里打過(guò)申請(qǐng)報(bào)告的，也有村委會(huì)的蓋章，但是后來(lái)沒有辦下來(lái)產(chǎn)證，是違法建筑嗎?

　　答：首先我們必須要了解，什么是違法建筑。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，違法建筑一般包括以下幾種情形：沒有申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照批準(zhǔn)的范圍、使用性質(zhì)建成的建筑;擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)為永久性的建筑。根據(jù)甲的描述，建造房屋之前是申請(qǐng)并報(bào)告，還有相關(guān)部門的蓋章，因此此類房屋不宜隨意認(rèn)定為違建。要弄清楚，沒有辦理產(chǎn)證的原因是什么。

　　2、乙問：律師，村書記說(shuō)我這個(gè)房屋是違法建筑，他有這個(gè)權(quán)利嗎?

　　答：這個(gè)在很多拆遷案件中，村委會(huì)、鎮(zhèn)政府大多數(shù)直接認(rèn)定無(wú)證的房屋是違法建筑，其實(shí)這種一刀切的做法是錯(cuò)誤的。違法建筑的認(rèn)定主體、認(rèn)定程序必須符合法律規(guī)定，征收范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜，尤其是某些城中村或舊城區(qū)，存在大量的因?yàn)闅v史遺留原因而未依法登記或沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)的房屋，對(duì)于這類建筑，相關(guān)部門要例外處理并認(rèn)定，具體問題具體分析。

　　3、丙問：律師，那么我這個(gè)房子在拆遷中是怎么補(bǔ)償?shù)?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　答：首先，根據(jù)根據(jù)行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過(guò)罰相當(dāng)”原則給予合理補(bǔ)償。至于如何補(bǔ)償，可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。農(nóng)村居民建造住宅，只要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，就算沒有宅基地證，建房證也不能認(rèn)定為違章建筑。

　　其次，無(wú)證房屋就算被認(rèn)定為違章建筑也需要補(bǔ)償。經(jīng)相關(guān)部門調(diào)查認(rèn)定為違法建筑的違法部分不予補(bǔ)償。對(duì)于合法部分，應(yīng)當(dāng)給予等價(jià)的補(bǔ)償。本該屬于我們的土地和建筑材料我們?nèi)杂袑で笱a(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

　　最后，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)地區(qū)是不一樣的，政府部門會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T咨詢。如果有異議，可以走法律程序，要求合理補(bǔ)償。

　　在拆遷中，房屋拆遷補(bǔ)償一般包括兩類：

　　①房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算;

　　②周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

　　房屋拆遷補(bǔ)償方式分為兩種：

　　①補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

　　②補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。