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開(kāi)發(fā)商惡意起訴想反悔，認(rèn)購(gòu)合同究竟有無(wú)效力？

京云律師事務(wù)所

2019-11-04 15:57:27

【摘要】中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)案情西安的陳女士在2016年8月以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式買(mǎi)了一套房屋，當(dāng)時(shí)只簽訂了認(rèn)購(gòu)合同，沒(méi)有簽正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原因是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商XX公司還沒(méi)辦下來(lái)預(yù)售許可證，但

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)案情
西安的陳女士在2016年8月以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式買(mǎi)了一套房屋，當(dāng)時(shí)只簽訂了認(rèn)購(gòu)合同，沒(méi)有簽正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原因是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商XX公司還沒(méi)辦下來(lái)預(yù)售許可證，但是銷(xiāo)售人員保證說(shuō)很快就會(huì)辦下來(lái)，于是陳女士放心的簽了認(rèn)購(gòu)合同，也很快全額支付了購(gòu)房款。
但是該樓盤(pán)在2018年6月8日才取得商品房預(yù)售許可證。同時(shí)讓陳女士意想不到的是，XX公司居然在11月將自己訴上法庭，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，收回房屋。由于近些年西安市的房?jī)r(jià)一路飆升，如果現(xiàn)在丟掉房子，即便是能夠要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，最終獲得的賠償金額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上開(kāi)發(fā)商重新出售房屋的價(jià)款。這就是為什么開(kāi)發(fā)商意圖確認(rèn)合同無(wú)效的目的。

爭(zhēng)議焦點(diǎn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)維權(quán)
一、《認(rèn)購(gòu)合同》的性質(zhì)
XX公司認(rèn)為，雙方只是簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并未簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能認(rèn)定雙方形成了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

二、《認(rèn)購(gòu)合同》的效力
XX公司認(rèn)為，鑒于在簽訂《認(rèn)購(gòu)合同》時(shí)，雙方均明知該項(xiàng)目無(wú)預(yù)售許可證，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條，該合同應(yīng)為無(wú)效合同，自始不發(fā)生法律效力。

律師分析
1.關(guān)于認(rèn)購(gòu)合同的性質(zhì)問(wèn)題。
首先，陳女士所簽的認(rèn)購(gòu)合同，記載了商品房坐落位置、房號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售總價(jià)款、付款時(shí)間及優(yōu)惠幅度、雙方權(quán)利義務(wù)等條款，已經(jīng)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，而且已經(jīng)支付了全額房款，雙方已經(jīng)形成了房屋買(mǎi)賣(mài)的合同法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，而非僅僅是認(rèn)購(gòu)合同。
我國(guó)司法解釋也對(duì)這種情況作了明確規(guī)定，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。陳女士所簽認(rèn)購(gòu)合同正是屬于這種情形。
2.關(guān)于認(rèn)購(gòu)合同是否自始無(wú)效的問(wèn)題
XX公司之所以敢于起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效，依據(jù)的是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。
而XX公司先起訴，后取得商品房預(yù)售許可證，認(rèn)為其不屬于有效的情形，自然可以要求確認(rèn)合同無(wú)效，合同無(wú)效的后果自然是房屋的權(quán)屬恢復(fù)到之前的狀態(tài)，也就是回到開(kāi)發(fā)商手里。
如果僵硬的適用法條，似乎開(kāi)發(fā)商的主張不無(wú)道理，然而法律是一個(gè)層層遞進(jìn)的體系，每一個(gè)部門(mén)法都有其基本原則、基本原理和解釋方法，如果我們從整個(gè)法律體系和立法目的入手，就會(huì)知道開(kāi)發(fā)商的主張并不符合法律規(guī)定。

從立法目的上講，預(yù)售許可制度是為了規(guī)范商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售秩序，從而充分保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，最終目的是確保購(gòu)房者能夠取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，能夠順利取得所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的物權(quán)。
而該司法解釋的規(guī)定，目的也是為了規(guī)制無(wú)預(yù)售許可證的預(yù)售行為本身，因?yàn)闊o(wú)預(yù)售許可證的銷(xiāo)售行為的發(fā)生勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益造成損害，尤其是在消費(fèi)者被欺詐或者蒙蔽時(shí)，甚至?xí)l(fā)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

從立法體系上講，本條規(guī)定銜接合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效情形的規(guī)定，即違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同自始無(wú)效，該“強(qiáng)制性規(guī)定”，被司法解釋進(jìn)一步限定為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。所謂“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身，即只要該合同行為發(fā)生將絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格而非某種類(lèi)型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為，對(duì)于此類(lèi)合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，不能輕易的認(rèn)定為無(wú)效。

從法律的文理解釋上講，該規(guī)定后半句規(guī)定的“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”內(nèi)容，該但書(shū)條款中用語(yǔ)以“可以”予以授權(quán)，而不用“應(yīng)予”或者“應(yīng)當(dāng)”加以限制，其意在為考量處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人意愿而留有余地，也賦予法官在辦理案件中根據(jù)個(gè)案情形以自由裁量權(quán)。

從合同法的基本原則看，誠(chéng)實(shí)信用原則被稱(chēng)為民法的“帝王條款”，其要求合同當(dāng)事人在訂立、履行合同以及合同終止后的過(guò)程中，要講誠(chéng)實(shí)、守信用，以善意的方式履行合同。要求合同當(dāng)事人不得通過(guò)欺詐、蒙蔽等不當(dāng)手段謀取利益。
眾所周知，目前本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，出賣(mài)人往往出于趨利避害的目的，惡意違約的情形較為突出。XX公司在收到全額購(gòu)房款近兩年后，在訴訟期間涉案房產(chǎn)已經(jīng)取得預(yù)售許可證情況下，仍堅(jiān)持認(rèn)為合同無(wú)效，惡意明顯；其訴訟行為目的是使買(mǎi)房人入住預(yù)期落空并蒙受損失，顯然有悖公序良俗和誠(chéng)信原則。
因此，XX公司主張合同無(wú)效，無(wú)論從法律依據(jù)或者事實(shí)基礎(chǔ)，還是從維護(hù)商品房市場(chǎng)的正常交易秩序及促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠(chéng)信體系建立的角度，均不應(yīng)得到法律支持。
最終，法院駁回了XX公司的訴訟請(qǐng)求。

律師評(píng)論
鼓勵(lì)交易是合同法的重要精神，合同被確認(rèn)為無(wú)效也就意味著當(dāng)事人在訂立合同中所預(yù)期的法律效果的否定。本案中的開(kāi)發(fā)商意圖鉆法律的空子，損害購(gòu)房者的利益，違反了以誠(chéng)待人、守信做事的商業(yè)行為基本道德規(guī)范，也不會(huì)得到法律的確認(rèn)和支持。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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