借款人將房產(chǎn)抵押給一銀行辦理貸款后，又將該房產(chǎn)抵押給其他銀行辦理貸款，在借款人無力償還借款時，哪個銀行享有優(yōu)先受償權(quán)呢？優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)的先后順序是怎樣的？
案情簡介
2023年2月27日，被告借款人耿某、共同債務(wù)人王某與原告高青B銀行簽訂借款合同一份，約定借款金額為53000.00元。同日，被告耿某、王某作為抵押人與原告高青B銀行簽訂抵押合同一份，用位于高青縣的某處房產(chǎn)提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，抵押方式為一般抵押二次登記。合同簽訂后，原告高青B銀行向被告耿某、王某發(fā)放借款，借款到期后，被告拒不履行還款義務(wù)。原告高青B銀行請求法院依法判令被告耿某、王某償還借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至日2024年2月20日），本息合計56142.36元及至該筆貸款本息清償日利息；對抵押物依法進行拍賣，變賣所得價款優(yōu)先受償；訴訟費、保全費用由被告承擔。
法院經(jīng)審理認為，耿某、王某與高青B銀行簽訂的借款合同系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。高青B銀行已經(jīng)依約發(fā)放貸款，耿某、王某未按照合同約定期限償還借款本息，構(gòu)成違約。因此，原告高青B銀行要求被告耿某、王某償還借款本金及利息的訴訟請求，法院予以支持。耿某、王某用位于高青縣某處房地產(chǎn)進行抵押，并進行了抵押登記，抵押權(quán)依法設(shè)立。因該抵押房產(chǎn)除向高青B銀行抵押外，先于高青B銀行登記的抵押權(quán)人還有他人，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百一十四條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序。故，高青B銀行有權(quán)對耿某、王某抵押房產(chǎn)經(jīng)依法拍賣、變賣后所得價款在先抵押權(quán)人的抵押擔保債權(quán)之后的余額享有優(yōu)先受償權(quán)。
法院判決：一、被告耿某、王某于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告高青B銀行借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至2024年2月20日，以后利息以剩余借款本金為基數(shù)計算至本息清償之日）；
二、被告耿某、王某未按照本判決履行付款義務(wù)的，原告高青B銀行可以與被告耿某、王某協(xié)議以擔保財產(chǎn)[高青縣xxx]的房屋折價或者以拍賣、變賣該擔保財產(chǎn)所得的價款，在先抵押權(quán)人的抵押擔保債權(quán)之后的余額享有優(yōu)先受償權(quán)。
實踐中，房屋已經(jīng)辦理一次抵押登記，在借款余額未超過抵押物價值一定比例等符合金融機構(gòu)其他借款要求的前提下，借款人再次將該房屋作為抵押物向金融機構(gòu)申請貸款，構(gòu)成了二次抵押。一般情況下，相比第一次抵押貸款，第二次抵押貸款利率相對較高、額度較小，但是為那些已經(jīng)有一筆貸款仍需要資金的借款人提供了資金獲取的渠道，同時，金融機構(gòu)為了完成一定業(yè)務(wù)量，現(xiàn)實中也促成了不少二次抵押貸款的情形。
房屋無論是第一次抵押，還是第二次抵押，抵押權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，需要審查抵押權(quán)是否依法設(shè)立。民法典規(guī)定，不動產(chǎn)抵押以登記為生效要件。因此，以房屋進行抵押的，需要在抵押合同簽訂后向房屋管理部門申請辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才能依法設(shè)立。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
同一房屋向兩個以上債權(quán)人做抵押擔保的，拍賣、變賣抵押物所得的價款要按一定的順序進行清償。抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償，抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償。如果兩個抵押權(quán)均已登記，則按照登記的時間先后確定清償順序。具體到本案，耿某、王某用位于高青縣某處房產(chǎn)進行抵押，向高青A銀行申請貸款，并辦理了抵押登記，后又用該房產(chǎn)向高青B銀行申請貸款，也辦理了抵押登記。現(xiàn)第二順序抵押人B銀行請求就拍賣、變賣該房產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償，只能在第一順序抵押權(quán)人的抵押擔保債權(quán)之后的余額享有優(yōu)先受償權(quán)。
《中華人民共和國民法典》第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
第四百一十四條 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；
（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
其他可以登記的擔保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。
業(yè)主維權(quán)
房產(chǎn)糾紛
家庭房產(chǎn)
拆遷維權(quán)
